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內容來自sina新聞

地產再融資開閘 指向棚戶區改造和保障房

  21世紀經濟報道 張曉玲；陳祥華 深圳報道

  暫停三年的A股房企再融資悄然重啟。

  8月1日晚，新湖中寶(3.65,0.33,9.94%)一紙公告，將傳瞭一個多月的"房企再融資開閘"坐實：新湖中寶擬定向增發募資55億，投向其位於上海區域的兩個棚戶區改造項目。

  這與市場期待的房企再融資存在偏差：募資投向棚戶區改造而非一般房地產開發項目。地產股2日早盤大漲，午後即出現回調，反映瞭市場對於再融資開閘存有疑慮。

  據接近證監會的知情人士向本報記者表示，證監會關於房企再融資的審批會與國傢房地產調控保持一致，即使放開也是涉及棚戶區改造、一級土地開發、保障房建設的項目，換言之，房企再融資放開是一個有條件的、結構性的放開。

  "新湖中寶此次定向募資方案是用於棚戶區改造這樣的保障性安居工程建設，符合國傢產業支持方向，與用於傳統商品房項目的募資截然不同。"克而瑞分析師朱一鳴也認為，房地產企業再融資短期內不會全面放開，而是隻對符合國傢政策導向的融資方案采取有條件的開放，包括舊城改造、保障房以及商業地產等非直接涉及住宅類的融資方案。

  再融資重啟

  上市房企再融資暫停，始於2010年10月15日。其時，證監會通過其官方網站發佈瞭"暫停房地產企業重組申請"的新聞稿。證監會稱，為堅決貫徹執行"新國十條"精神，已暫緩受理房地產開發企業重組申請。自此之後，上市房企在內地資本市場的再融資大門關閉。

  今年6月底，一些券商和房企傳出再融資開閘的消息。6月28日和7月12日，證監會兩度回應上市房企融資政策問題時表示，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，將暫停上市、再融資和重大資產重組；證監會在進行相關審核時，將依據國土資源部的意見進行認定。

  業內人士對此解讀為，證監會口徑已有所放松。進入7月，已有多傢A股上市房地產企業因"籌劃與公司相關的重大事項"停牌，包括宋都股份(5.28,0.00,0.00%)、金豐投資(5.23,0.00,0.00%)、新湖中寶、迪馬股份(3.65,0.00,0.00%)、中弘股份(8.17,0.10,1.24%)、榮豐控股(9.39,0.00,0.00%)等。如此密集停牌使得市場猜測，上市房企正集中醞釀再融資或重組事宜。

  新湖中寶一紙公告，攪亂瞭一池春水。8月1日，新湖中寶公告稱，公司擬定向增發不超台南永康農地貸款過17.91億股，募資不超過55億元，用於位於上海的兩個棚戶區改造項目，同日，海印股份(9.40,0.00,0.00%)也對外公佈擬融資8.34億元用於其商業地產項目。

  上述定增方案尚需獲得新湖中寶股東大會審議批準和中國證監會核準。"一般公司公告出來再融資事項，就意味著有很大的把握可以做。"深圳一資深券商人士分析，新湖中寶公告前肯定和證監會等部門做好瞭溝通工作。

  上述人士稱，如果新湖中寶或海印股份融資被批準，則意味著關閉3年之久的房地產企業再融資正式開閘。

  朱一鳴指出，再融資的"結構性開閘"是政府對於約束房企在融資層面動作的大幅讓步，也是政府調控去行政化的明顯表現。

  從2010年初以來，政府以關閉國內證券市場對房企的再融資渠道作為一種行政化的幹預措施，並在幹預之初起到瞭良好的成效。然而隨著2012年下半年的房地產行業好轉，企業業績提升的同時資金變得較為充裕。同時今年以萬科、招商、綠地、萬達等龍頭房企為代表的企業紛紛香港借殼上市，開拓海外融資渠道，融資渠道的多樣化使得行政化幹預的政策效用進一步降低。

  有條件放開

  市場並非極度樂觀。

  "新湖中寶募投的兩個項目均為棚戶區改造項目，僅以此判斷再融資開閘並不恰當，這種特定方向的開閘與市場預期並不完全相同。"8月2日，接近監管層的知情人士向本報記者表示。

  新湖中寶的再融資方案，與一般意義上、市場預期的商品房項目再融資不同。知情人士向本報記者透露，目前，房企再融資涉及三個部門：證監會、國土部和發改委。國土資源部與發改委對房企再融資的放行口徑為"涉一級土地開發項目與舊城改造、保障房項目"。

  "房企再融資的條件有嚴格限制。資本市場對於房企融資投向往往認為是在商品房屋開發層面，這屬於二級土地開發市場，目前放開的房企再融資，被嚴格限制在一級土地開發和舊城區改造工程上。"前述知情人士稱。

  新湖中寶內部人士表示，此次募資投向是棚戶區改造，符合當下的政策導向。2013年6月26日，李克強在國務院常務會議上提出，要研究部署加快棚戶區改造，促進經濟發展和民生改善的政策；今後5年再改造各類棚戶區1000萬戶，並強調要加大對棚戶區改造的政策支持和財政投入。

  新湖中寶公告顯示，根據此次會議精神，要進一步增加財政投入，引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持，鼓勵和引導民間資本參與棚戶區改造。因此，此次定增方案的募資投向，符合目前國傢加大對棚戶區改造信貸支持這一政策導向。

  招商地產[微博](28.44,0.98,3.57%)董秘劉寧表示，新湖中寶定增方案明確募資投向是棚戶區改造項目，或許也將成為之後的房企再融資投資方向的一個風向標。未來監管層即使能夠放開上市房企的再融資，但對募資投向的設定和監管也一定會非常嚴格。

  萬科總裁鬱亮此前曾向記者表示，房企再融資對於萬科、保利這樣的大型房企來說不太可能，因為大公司動輒融資幾十億、上百億，對市場影響太大。

  朱一鳴認為，融資放開對中小房企更為有利。原因在於，一方面，我國目前房地產板塊的上市公司中，有一半以上具備上市再融資的資質，而其中的中小型房企將可以直接再融資，從而有效解決企業資金問題；另一方面，中小型房企項目體量不可能很大，而小體量項目的小規模再融資，在整體市場缺乏流動性的背景下，更容易獲得是市場青睞。

  地產調控有保有壓

  多位業內人士認為，房企再融資有條件開閘，是中央對房地產地產調控"有保有壓"態度的表現。而城鎮化、棚戶區改造，正是中央穩增長戰略的重要抓手，亦得到瞭中央層面的支持。

  中金公司研究人士亦分析，1000萬套棚戶區改造意味著約80%的城市貧困傢庭被兜底；年均200萬~300萬套棚戶區改造建設將拉動投資額2000億~3000億，貢獻投資增速約3%。

建地貸款台中南屯建地貸款  李克強提出，下半年要在信息消費、棚戶區改造、鐵路投資等產業方面進行扶持。房子2胎貸任何問題免費諮詢

  而棚戶區改造的資金來源是很大的一個問題。

  根據7月12日下發的《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》(下稱《意見》)，要多渠道籌措資金，要采取增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、企業和群眾自籌等辦法籌集資金。

  但在實際操作中，資金來源在中西部和東部發達地區會有顯著差異。上海易居地產研究院副院長楊紅旭[微博]告訴本報記者，對城區，尤其是市中心棚戶區的改造會得到各方積極響應，"因為地段好，開發價值高，收益能得到較好保證，銀行願意貸款，開發商也比較願意介入"。

  因此，如何吸引民間資金進入棚戶區改造將成為重點。中金公司稱，未來開發商將可以介入一級開發市場，以棚戶區改造方式逐步參與土地收儲，而政府職能轉變為規劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續費(比如說用地轉性費用、土地交易費用)+物業持有稅等形式來兌現，當地資源豐富的本地企業、品牌資金實力強的全國龍頭將顯著受益。

  上述這些方面正是此次房企再融資放開所支持的。

  長遠來看，中信建投分析師蘇雪晶認為，新一屆政府在房地產調控的思路上與上一屆不同，是要去行政化，建立長效機制和市場，資本市場直接融資的順暢將有利於長效機制的進一步完善，有利於房地產市場化調控思路的延續，同時將有效地增加市場供應，符合"長效機制"的定義。

  北京中原地產市場總監張大偉也對本報記者表示，在下半年流動性趨緊的背景下，新一屆政府對待房地產目前的態度是既不放松也不收緊，目前的限購限貸仍然不放松，對棚戶區改造、保障房等促進民生和經濟增長的產業則有條件放開。而長期來講，推行土地改革、房產稅等手段是趨勢。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-03/13323402700.shtml

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