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 焦慮的買房客

  最近半年來,董姍幾乎考察瞭北京五環外的所有新盤,並從親戚朋友處籌到一些錢,準備買房。

  事實上,在上述項目開盤時,董姍拿到瞭400多號,本有機會買到一套房子,但最終還是落空。當他找到負責人詢問時被告知,前面的房源都被"關系戶"占瞭。

  站在市場供需的角度,不難理解銷售人員態度的轉變。自今年3月調控樓市的"新國五條"出臺以來,北京房地產市場的新房供應迅速減少。根據北京市住建委的數據,今年4月住建委僅批準瞭22個樓盤的預售許可申請,同比下降18.5%,實際開盤量比原計劃減少瞭30%以上。相比龐大的購房大軍,北京樓市已經完全進入賣方市場。

  董姍所中意的上述大興區項目,開盤計劃釋放600套房源,但已經排到4000多號,達到蓄客目的的開發商最近已經封號,不再接受認購。另一個房山區的項目,擬推出500套房源,認購人數也已超過3000。

  董姍覺得,按照這個趨勢,不管新房還是二手房,價格幾乎沒有下跌的可能。所以,要買房必須趕早。多傢機構發佈的數據顯示,調控樓市的"新國五條"細則出臺後,北京新房和二手房成交量銳減,價格維持平穩。但由於供需關系仍處於緊張狀態,未來價格仍有較大的上漲壓力。

  董姍對這種態度又生氣又無奈。她清楚地記得自己在年初看房時的情形:同樣是這個業務員,端茶倒水,笑臉相迎,隨後還不斷打電話、發短信,告知項目的開盤日期和價格等信息。不到三個月,就變成瞭一副愛理不理的樣子,似乎對自己毫不在乎。

  "地價一天比一天高,融資不易,財務成本和人力成本都在上升,所以我們不會虧本銷售。政府的指導價固然有道理,但我們要對投資者有個交代,除非真的撐不住瞭。"某上市房企負責人向中國證券報記者說。

  在"排號"和"搖號"的表象下,房地產銷售有著另外一套的層級和次序,而且隨時可以"加塞兒":具有優土地貸款宜蘭員山土地貸款先購房和選房權的,是政府職員,尤其是與房地產相關的政府部門職員;其次是作為大客戶的銀行等金融機構;再次是房地產企業內部人員,以及親戚朋友等一般的"關系戶";沾不上任何關系的購房者隻能排在最後。

  董姍在這兩個項目都排瞭號,雖然排在中間,但她始終覺得自己還在隊尾。"就像踮起腳尖也看不到頭的那種感覺,但還是要買。"董姍說。

  排號"潛規則"

  與之相應的,是買方日漸焦急的心態。董姍所詢問的這個項目位於大興區,原定於今年3月開盤,但時間一再推遲,價格更是難以確定,這讓她心裡沒底。

  讓她失望的是,那些廣告上說得天花亂墜的房地產項目不是太遠就是太貴,好不容易看中一個性價比高的項目,卻發現排號的隊伍可以站滿四條街。

  按照這位朋友的說法,政府和銀行是真正的大客戶。與房地產有關的政府部門至少有七八個,哪個也不能得罪。銀行是房地產企業的"金主",同樣要"開綠燈"。通常情況下,這些大客戶不僅可以享受"插隊"權利,還能獲得一定的價格優惠。再算上自己的親戚朋友,如果房源少的話,單是這幾類購房者就足以全部消化。

  撐得住PK等不起

  從去年末開始,董姍和男友就開始在北京各處看房,最近半年來,他們相繼看中瞭位於通州區、大興區和房山區的5個項目,並分別排號。其中兩個項目在今年3月和4月開盤,並很快被搶購一空,由於"限價令"的因素,另外三個項目的開盤日期遲遲不能確定。眼看婚期將近,董姍頗為著急,"我必須得找找關系瞭,哪怕花點錢也行。"

  在"排號"和"搖號"的表象下,房地產銷售有著另外一套層級和次序:具有優先購房和選房權的是政府職員,尤其是與房地產相關的政府部門職員;其次是作為大客戶的銀行等金融機構;再次是房企內部人員及其親戚朋友。

  一土地貸款新北板橋土地貸款位資深房地產從業者向中國證券報記者表示,以往北京曾出現過瘋狂搶購的局面,但限於"戶型好、地段佳、價格低"的房源。如今的北京樓市,即便是條件相對一般的商品房也會遭遇搶購,其主要原因是樓市調控政策出臺後,市場供應銳減所致。在剛需持續釋放的情況下,房屋的稀缺性更加凸顯,購房排號"潛規則"隨之盛行。

  促使董姍下決心買房的,是一次"日光盤"的經歷。今年3月,位於北京通州區的某知名項目開盤,500多套房源不到一上午就被搶購一空。而僅僅不到兩個月,該區域的二手房價格就上漲瞭2000元/平方米。

  手握60萬現金的董姍(化名),居然在北京(樓盤)買不到一套中意的新房。

北京剛需遭遇排號潛規則

  也曾聽說購房排號存在"潛規則",但董姍始終不敢相信事情會發生在自己身上,直到一個在房企工作的朋友告訴她背後的真相。

  "我們也不知道何時開盤,如果你想買的話就等著吧,開盤時會通知你。"5月16日下午,董姍終於收到瞭銷售人員冷淡的回復短信。她的詢問信息,早在前一天就發出瞭。

內容來自sina新聞

  這就不難理解,為何像董姍一樣的購房者會經常面臨"起大早,趕晚集"的尷尬局面。

  在行政手段的高壓下,盡管在表面上看當前北京房價維持平穩,但實質卻是供需雙方的進一步失衡。非市場化的調控手段,讓北京樓市走向更加撲朔迷離。

  在董姍的看房經歷中,對這種態度的轉變已見多不怪。"有些項目的售樓處,去瞭以後都沒人接待,好不容易找到個售樓員,卻一問三不知。"

  "不是我們不想賣,按照這個價,實在是賠本賺吆喝。"面對"捂盤"的指責,北京某知名項目營銷負責人向記者叫苦。按照他的說法,政府部門的定價跌破瞭項目的成本,讓公司完全沒得賺。

  他所負責的項目位於北京大興區,正是董姍中意的那個。按照公司的銷售計劃,該項目的售價將不得低於18000元/平方米,因為這是項目的"成本價"。但在預售證的申報中,這個價格始終不能獲批。經過與政府部門的溝通得知,監管者希望該項目以16000元/平方米左右的價格開盤。

  按照該負責人的說法,為保證"合理的利潤",公司不會按照政府的限價來銷售,如果限價標準不變,開盤日期將繼續延後。

  價格管控是北京房地產調控的常用手段之一,隨著調控壓力的增大,今年北京再次祭出"限價令"。上述負責人向記者表示,北京大興區和房山區的不少項目都遭遇"限價",政府的最高限價比開發商的心理價位往往要低1000至2000元/平方米。但房地產企業為瞭保證利潤,紛紛延期開盤,造成市場供應量大幅縮減。

  房企有"死扛"的底氣,不僅在於其對行政色彩濃厚的限價手段頗有微詞,更多由於"不差錢"的緣故。國傢統計局的數據顯示,今年1至4月,房地產開發企業到位資金35602億元,同比增長33.5%。遙想去年同期,房地產開發企業資金來源僅為26667億元,同比增長5.1%。開發商不得已才降價賣房。

  政府和企業都在等著對方"撐不住"的那一天,但對於像董姍一樣的剛需購房者來說,卻面臨著"等不起"的尷尬。她向記者表示,如果不能在8月之前買到房子,就隻能選擇"裸婚"。而等到她能夠買到婚房的那一天,卻不知能否承擔得起那時的房價。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-18/11193177644.shtml
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黃志育

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