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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-01/15075945080523524456804.shtml



19.2%。一季度房地產信托發行同比增28.0%。

??在降息周期中,地產股具有明顯的超額收益。2008年9月16日央行降息後,地產指數1個月、3個月和6個月的絕對收益分別為4.3%、

??從供給端來說,地產企業從2009年開始就一直處在加杠桿的過程中,並是資產負債率最高的行業之一,降息將降低企業融資成本。從前兩次降息周期來看,降息能夠快速促進住宅成交量的回升,房價也將在3-6個月後觸底反彈。地產股不僅受益於政策的寬松,同時成交量的回升將帶來行業基本面的改善。

始,預計未來央行仍將繼續下調基準利率。

倍;其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整,並對基準利率期限檔次作適當簡並。

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??2014年以來,由於銷售回款的持續負增長,房地產企業實際上處在持續的加杠桿過程中。2014年前10月,房地產銷售回款(定金及預收款和個

益率由年初的4.04%上升至年底的6.10%,上升高達206個基點;雖然2014年理財產品收益率呈緩慢下行的趨勢,但絕對額仍維持相對高位,平均收

寬松信號,反映瞭決策層對於穩增長意願的增強。A股房地產行業2014年三季度的資產負債率為76.04%,在申萬28個一級行業中排第四位。

和貸款占比由38.8%和16.1%上升至42.1%和17.7%。

主要是由於該輪降息在年初就已充分預期,2012年6月8日至2014年初,地產股已累計上漲24.8%,相對上證綜指已有21.1%的超額收益。更重要

??2014年三季度,144傢地產企業剔除預收款的資產負債率建地貸款彰化鹿港建地貸款為52.73%,較年初上升0.48個百分點,實際上地產企業從2009年開始就一直處在加杠桿的過程中。

升76個基點,而同期一般貸款的加權平均利率基本保持穩定,兩年僅上升瞭15個基點。

的是,2012年降息周期並未伴隨著房地產調控政策的放松,2012年10月中央表態繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施,並多次叫停地方政

??從供給端來說,降息可以降低企業的融資成本。房地產行業是典型的高杠桿行業,降息一方面直接降低瞭地產企業的融資成本,另一方面也是重要的貨幣

20.7%。

益率較年初下降77個基點至5.33%,其中截至前11月,2014年發行的理財產品收益率大於5%的理財產品占比超過68.7%,而2012年全年僅為

??央行決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期

??除瞭政策的影響,造成房貸利率上升的主要原因是銀行負債端邊際成本的快速上升。根據wind理財產品數據統計,2013年發行的理財產品預期收

??全年累計方面,截至11月20日,42個城市成交面積累計同比下降13.9%,降幅較10月底縮小1個百分點,其中一、二、三線城市累計同比下降24.1%、12.3%和9.9%,同比降幅較10月底分別縮小1.8、1.1和0.1個百分點。

??中國進入降息周期

會融資成本的作用,銀行同業以及理財產品等市場化利率下行將是大概率事件。疊加央行和銀監會9·30政策對於限貸放松以及要求“積極支持居民傢庭合理的住房貸款需求”,預計個人住房貸款利率將觸頂回落。

存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2

後,2008年12月,月同比僅為-3.5%,2009年商品住宅成交面積同比增長45.4%。2012年7月,單月住宅成交同比由年初的-16.0%上



人按揭貸款)累計3.51萬億元,同比降低9.2%,占房地產開發資金來源的比重由2013年的39.7%下降至35.0%。取而代之的是,自籌資金占比

??從房地產行業需求端來看,降息直接提升瞭購房者的購買力並影響其對後市房價的預期。本輪“房貸荒”主要體現在價格上,按揭貸款利率的上升直接削

??地產股具有超額收益

??根據歷史經驗,降息對房地產成交有顯著的刺激作用。此前兩輪降息周期分別是2008年9月至2008年12月和2012年6月至2012年7月,2008年累計降息6次,2012年累計降息2次。

??降息對房地產行業最直接的影響是住宅成交量的快速回升。2008年8月,全國商品住宅成交面積單月同比降36.6%,9月至12月降息

??從需求端來說,銀行負債端邊際成本快速上升所導致的“房貸荒”是造成本輪房地產需求下降的核心原因,降息將在一定程度上起到降低社會融資成本的

升至+14.5%,2012年累計同比由上半年的-11.2%上升至2.0%。2013年住宅成交創歷史新高,商品住宅年成交面積11.6萬平方米,同比

增17.5%。

??從上兩輪降息周期看,降息對房價的影響相對滯後。根據全國70大中城市新建住宅價格環比和同比數據,降息後房價的回升往往滯後3-6個月,因為房價的影響因素較復雜,降息更多的是通過促進交易量的回升帶來商品住宅庫存的下降,進而拉動住房價格的上升。

??本次降息中,存款利率的上浮倍數(由1.1倍上升至1.2倍)對沖掉瞭銀行負債端基準利率的下降。一年期存款利率由3.0%下降至2.75%,

24.8%和46.5%,相對上證綜指的相對收益為8.2%、25.4%和38.1%;2012年6月8日開始的降息周期中,地產指數1個月、3個月和6

個月的絕對收益為0.3%、-10.3%和-6.6%,相對上證綜指的相對收益為5.2%、-3.9%和+2.1%;本輪降息周期中地產股相對漲幅較小,

作用,銀行同業以及理財產品等市場化利率下行將是大概率事件。疊加9·30政策,個人住房貸款利率將觸頂回落。此外,本次降息也意味著本輪降息周期的開

弱瞭傢庭住房的購買力。根據央行數據,2014年三季度,個人住房貸款的加權平均利率由2012年三季度的6.20%持續上升至6.96%,兩年間累計上

府的放松政策。

??房企融資成本上升

??11月第三周(11月17日-23日),42個城市商品住宅成交面積維持高位,環比略有上升。具體來說,住宅合計成交面積565.2萬平方米,

較上周環比增長5.0%,同比增長1.6%,同比增速較上周提高7.1個百分點。分城市來看,一、二線城市同、環比均為正,其中一線城市漲幅較大。一、

二、三線城市環比分別較11月份第二周變動+19.2%、+3.0%和-0.4%,同比分別變動+10.7%、+3.3%和-10.6%,同比增速較11

月份第二周分別提高23.2、提高5.9和降低2.3個百分點。

??11月前3周,42個城市周均成交面積536萬平方米,較2013年同期上漲0.1%,環比10月周均上升6.4%。其中,一、二、三線城市同比分別變動+2.5%、+2.5%和-8.5%,環比10月周均變動+4.5%、+9.6%和-1.0%。

但3.0%的1.1倍和2.75%的1.2倍一樣。更重要的是基準利率對於金融產品的定價具有重要的引導意義,基準利率的下調,將在一定程度上起到降低社

??根據用益信托的數據,四季度房地產信托發行規模同比仍維持低位,利率明顯提高。截至11月22日,四季度房地產信托發行共129隻,發行規模203.9億元,同比下降70.2%,平均發行利率上升33個基點至9.82%,與三季度相比上升19個基點。

??截至11月22日,2014年房地產信托發行數量有所上升,規模較2013年大幅下降,發行利率明顯上升。合計發行房地產信托1065隻,發行

規模2452.8億元,同比降28.7%,發行利率上升20個基點至9.70%。2014年二季度以來,房地產信托發行規模大幅下降。三季度全國房地產信

托發行規模578.5億元,同比降48.1%,環比二季度降20.8%;二季度全國房地產信托發行規模730億元,同比降21.3%,環比一季度降


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內容來自sina新聞

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黃志育

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