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內容來自sina新聞

  同樣在上海,2014年前兩個月,上海土地市場共計成交經營性用地42幅,同比2013年前兩個月增長145.1%,總計創收368.3億元,同比去年增長317.1%。

  除瞭涉及到房地產稅與加快棚戶區改造、完善住房保障機制之外,外界較為關註的是 "針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展"這句表述。

  為什麼會出現這樣的情況,則是因為一線城市土地資源匱乏,供地不足。地價高企進而不斷推高房價,到瞭三四線城市則又是另外一幅情境。

  "例如,目前在土地市場,從去年下半年開始就出現瞭分化的趨勢,有些地方是供不應求,例如一線城市,但是有些二三線城市已經是供過於求瞭,這到現在是越來越明顯瞭。" 全國政協委員、中國土地勘測規劃院地價所所長趙松對21世紀經濟報道記者表示。



  一線土地市場激進

  在杭州,2月中下旬,杭州德信北海公園率先宣佈以比之前單價低3000元/平方米的售價入市,不久,同區域內的天鴻香榭裡也以直降6000元/平方米的姿態跟進。

  齊驥認為,在房地產治理上,對於一線城市繼續增加供應,抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出。而對於庫存量比較大的城市,要控制供地結構、供應結構。



  根據住建部的規劃,熱點及一線城市,房價上漲壓力仍然很大,今年的市場調控工作主要為:千方百計地增加普通商品住房的供應,特別是中小套型商品房的供應。第二,為瞭緩解供求矛盾,采用差別化信貸、稅收政策。與此同時,繼續做好調控的同時將努力增加共有產權住房的供應。

  二線城市泡沫隱現

  趙松表示,單是土地市場的調控也是對於房地產管理的重要環節,需要根據不同城市的現狀進行調整,這亦是分類調控的關鍵環節,此外,我們也非常贊同國傢建立一種長效的房地產管理機制。

  3月6日,全國政協委員、住建部副部長齊驥對"分類調控"也做出瞭權威解釋:分類調控,可以認為即對一線城市繼續增加供應,抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出;而對於庫存量比較大的城市,要控制供地結構、供應結構。

  和一線城市的土地火爆相比,二三線城市土地市場相對冷清許多。趙松對21世紀經濟報道表示,今年按這個形勢走下去,分化會更加嚴重。

  由於地價不同,投射在樓市交易上,一線城市與二三線城市年內也會出現一些分化。全國政協委員、住建部副部長齊驥在兩會期間表示,今年以來,1、2月份部分熱點城市雖然交易量較去年同期有所下降,但總體上還是呈現出供應不足、供需矛盾比較突出的現象。

  在土地市場上,北京等一線城市的土地市場的爭奪依舊激烈。根據公開的土地出讓數據顯示,前兩月北京土地出讓金總額達623.37億元,同比增長31%,達到去年全年的三分之一。北京土地市場的火爆,是開發商對一線城市拿地熱情高漲的縮影。

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  兩會政府工作報告中,就房地產領域,未見到往年的房地產調控字眼,但這不意味著本屆政府對於調控沒有思路。

  春節過後,二線城市例如常州、杭州等地樓盤不斷出現降價或現促銷活動,一時間關於二三線城市降價潮的討論鋪滿市場,這是個案還是房地產風險泡沫呈現?

  中原集團研究中心分析對比瞭全國40個主要城市最近5年的住宅用地供應可建面積與住宅銷售量發現,城市間供求關系存在顯著差異:一線城市最近5年中普遍存在用地供應不足的情況,5年累計供地銷售比僅為81%;二線及三四線城市則出現土地供應過剩現象,且均明顯高於100%。

  杭州雖然屬於二線城市,但是其房價確實堪比上海北京一線城市,也對全國房地產市場發展有一定的指標意義,杭州房價下跌,進而樓市崩盤的言論蔓延開來。在全國兩會上,代表委員對房地產市場的分化也表達瞭不同的看法。

  全國人大代表、建業地產董事長胡葆森認為:杭州的房地產市場不代表整個中國的房地產行業的情況,也不代表整個二線、三線、或某些四線城市的整體情況,不能說明什麼問題。

  全新莊區二胎國政協委員、上海社科院城市與房地產中心主任張泓銘委員則對21世紀經濟報道表示,今年全國樓市可以爭取有驚無險,但不能完全阻止個別項目、個別企業、個別城市的風險快速釋放。

  當然也有兩會代表委員對此表示悲觀,全國政協委員、中國銀行監事梅興保表示,今年房價會相對穩定,但不排除二三線個別城市、一線城市的個別項目出現"跳水"可能。

  梅興保透露,去年其參加瞭全國政協經濟委員會對全國房地產全面系統的調研,這是近年最全面系統的一次調研,調研七八個省,跨好多省市,有一個整體報告已經送到上面。

  梅興保表示,個人建議要突出、分類分級進行調控房地產,中央政府管好直轄市,各省由各省政府來管,省裡的熱點城市,比如廣東的深圳、浙江的杭州等,要求參照中央管直轄市的辦法來管。

  梅興保認為,今年房地產的情況比2013年要復雜多變一點,但今年分層次、分地域,不是普遍的緊張或崩盤。而是分區域性的地方、分區域性的城市,就算是同一個城市裡,也分不同的房地產項目,哪個房地產商開發的,拿地的成本以及融資成本等因素綜合判斷。



  若分時間段分析,二線城市2010年的土地供應已達峰值,大幅供地超過當年住宅銷售面積;三四線城市的土地供應則在2011年達到峰值。一些二線城市之中,例如大連、武漢和三四線城市中的唐山、哈爾濱、昆明、貴陽、長春等地也均存在嚴重的土地可售面積過量的問題。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/07582645622.shtml

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