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  溫州已連續降價32個月,前年、去年GDP增長分別隻有6.7%、7.7%。而整個浙江對土地財政的依賴度排全國第一,杭州、溫州樓市下行,將會進一步影響財政收入。

  一位溫州房企高管坦言,溫州救市方案的難產並不意外,本輪松綁限購呼籲肇始於溫州,但緣於其敏感性太強,就註定溫州不會是第一個被批準的城市。此前,有關溫州將放寬新溫州人、外地溫商以及購房入籍等政策的消息已甚囂塵上,但隨後被當地政府官員予以否認。

  因此,綜合多方因素考量,今年下半年或成為樓市微調的窗口期。二季度的數據出臺以後,若持續低迷,救市措施會得到包括中央層面的默許甚至支持;另外,經過市場的調研和反饋,相應的救市措施也會更加完善。而且由於不再是"一刀切"的調控,地方政府的調控思路也不會是單一的松綁或者收緊,而是可以全面綜合地考慮發展方向。

  無錫市自2003年進行瞭住房戶籍制度改革。當時的外地人購房落戶政策是100平方米。2012年元旦起,無錫市戶口準入政策有瞭新的調整,外地人購房落戶門檻由原來的100平方米降至70平方米。

  2014年起,全國商品房銷售面積及銷售額增速已經連續3個月雙雙下降。國傢統計局數據顯示,一季度,商品房銷售面積2.01億平方米,銷售額1.33億元,同比分別下降3.8%和5.2%,其中住宅銷售面積、金額分別下降5.7%、7.7%。

  這種情況下,各地政府雖然未出臺救市政策,但相關的調查和征求意見,顯然已經對後續可能出現的持續低迷做瞭應急準備。

  "閩十條"在限購、限價和信貸等方面提出瞭10條松綁調控政策,不過後經政府方面辟謠以及相關媒體調查,這"算是內部征求意見稿"。據稱,是"先把開發商的意見收集起來,再研究看看"。

  4月13日晚,一份《關於促進房地產市場持續健康發展的十條措施》(以下簡稱"閩十條")在坊間流傳,加劇瞭房地產市場對雙向調控的預期。

  除瞭溫州,此前傳出有救市計劃的海南、湖南、廣東、浙江等省的住建廳有關負責人均表示,目前政府絲毫沒有要救市的意思,更沒有放松樓市調控的打算。

  4月22日,無錫市政府下發的《關於無錫市戶籍準入登記規定的通知》(下稱《通知》)中規定,2014年5月1日起,無錫市范圍內(包括無錫市區和江陰、宜興二市)執行統一的戶籍準入登記規定,在無錫市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建築面積達60平方米以上,且在本市有穩定工作的人員,準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

  此外,對於當前樓市是掉頭向下,還是短期的觀望尚不確定。接受中國房地產報記者采訪的業界人士普遍認為,房地產市場不會出現過於嚴重的危機。這或許也是當下調控暫緩的原因。一旦救市過早,也可能為後續的政策出臺和產業調整帶來影響,更不用提來自中央政府層面的壓力瞭。

  這對於部分庫存量已經過高的城市來說非常痛苦。

  4月16日,國傢統計局發佈一季度樓市數據,3月末,商品房待售面積5.2億平方米,相比2013年增加瞭3000萬平方米。房子二胎意思這是2005年以來,商品房待售面積的最高值。

  "溫州在兩會前後,由市住建委牽頭,草擬瞭一個限購調整綜合方案上報給浙江省政府,但是至今沒有下文,浙江省政府對外甚至不敢承認收到過方案。"浙江省人大代表、溫州中小企業發展促進會會長周德文向中國房地產報記者透露。

  這種心態的背後,是庫存激增後,各個城市按捺不住的調控之手。

  "一方面,樓市下行趨勢開始,給地方財政和經濟增長的壓力需要逐步顯現;另一方面,雙向調控精神指導下,地方也需要調整時間。"中國房地產業協會副會長卞洪登告訴媒體。(記者曾倩文邱桂奇)

  雖然還沒有"吃螃蟹者",但種種試探已經為未來的政策出臺做瞭鋪墊。

  無錫也是如此。來自無錫官方的統計數據顯示,截至2013年12月底,無錫市商品房庫存量增加至1727萬平方米,去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積約200多萬平方米,存量房的去化周期將近3年。今年一季度無錫商品房成交10716套,同比下降24.12%,成交面積減少22.16%。

  今年全國兩會以後,在"雙向調控"的指導政策下,庫存量過高的部分城市屢屢試探政策底線,紛紛擬定調控政策,但至今萬華二胎借款沒有一傢敢做"出頭鳥"。相應的政策都處於"調研""反饋"階段。

  曖昧的前奏

多地調研房地產救市措施 樓市下半年或迎來調整窗口期

  地方政府的焦慮

  4月21日,鄭州市房管局表示,未來將可能根據市場形勢,對購房政策適時進行調整。這一消息的發佈讓鄭州成為目前唯一一個官方發佈樓市調控將適時松動的城市。但中國房地產報記者隨後從河南省住建廳瞭解到,該省近期不會出臺新政策。

  一次次否認之後,又不斷有新的城市放出松綁調控的風聲,地方政府種種試探未果,給現階段分類調控的執行蒙上瞭"單相思"的色彩。

  "政府和開發商也在博弈,一方面政府覺得還沒有到救市的那一步,一方面又特別擔心有些開發商撐不住,政府還沒有下決心,還不太敢和中央正式交涉這個事情。"融創中國[簡介 最新動態]杭州公司總經理王鵬向中國房地產報記者稱,要真正讓政府發自內心推動調控松綁,可能還需要一個過程。

  中國房地產報記者調查瞭解到,在長三角的一些城市,房地產調控政策在執行層面有越位和松動的跡象。在溫州的一些區域,如購房者沒有二套以上住房,都可再購房,溫州以外無論有幾套住宅,在溫州購房不限購。在安徽合肥,外地人即使沒有本地一年社保,也可以在開發商介紹的包裝公司幫助下,以1.5萬~1.8萬元不等的價格取得購房和貸款資格。政府不出臺文件,但對此類行為默許的現象,成為地方分類調控措施未出臺前的一種替代做法。

  "未來明緊暗松將是一種主基調。"杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳表示,目前不少城市已開始對限購政策作出調整,表面緊,內部認定卻有所松動,各地已經形成不成文的默契。

  下半年或迎來調整窗口期

  近日,杭州市政府舉行2014年一季度經濟形勢分析會,其中提到房地產市場情況時,稱目前"尚屬平穩"。但杭州市發改委建議,要對房地產市場的風險積極防范,出現重大的市場謠言時,第一時間澄清,穩定市場預期。另外,就是建立房地產企業重大調價政策預報制度,確保房地產市場平穩。

  從政府的角度而言,房地產市場不景氣,會直接影響到財政收入。江蘇鎮江新區一位招商[簡介 最新動態]局人士告訴中國房地產報記者:"不可否認,一方面,政府現在有很大部分的財政收入是靠土地,房地產市場一旦大幅下跌,直接影響的是土地拍賣,這是地方政府所不願看到的。另一方面,招商引資依然是地方政府的重要任務,從目前的情況來看,房企依然是各地招商引資的重點。"

  中央分類調控理念的確定,給地方政府松綁調控提供瞭政策依據,但在國傢沒有明確出臺指導方案或細則前,地方政府想松綁限購,又陷"有賊心無賊膽"的怪圈中。

  而此次的《通知》將標準進一步放低,從70平方米調整至60平方米,雖然隻有10平方米的差距,而且與當下的地方政府調控並無關聯,但卻被普遍解讀為"曲線救市",這說明市場對此已然是"等靴子落地"的心態瞭。

內容來自sina新聞

  此外,房地產開發投資增幅也在下降,一季度,全國房地產開發投資15339億元,增速環比回落2.5%。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/09304102409.shtml
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黃志育

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