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  舊城區改造面臨征地難、拆遷難、安置難



  蘭州市從去年開始啟動舊城區改造,計劃利用5年時間完成全市范圍內的舊城區、城中村等改造。但據蘭州市社會科學院發佈的《蘭州市經濟社會發土建融彰化大城土建融展藍皮書》分析,蘭州市目前舊城區改造中存在土地過度開發、建設模式單一等問題,針對這些問題,《藍皮書》給出瞭自己的對策和建議。

  蘭州市計劃分5年進行棚戶區改造

  《藍皮書》建議,調整拆遷區域的居住功能,使舊城區淡化居住功能,首先在城市空間上北拓東進,增加皋蘭和榆中兩個地方的城市居住功能。通過兼並、重組、出售等市場運作方式,推進中心城市優質公共服務資源向榆中、皋蘭轉移。制定鼓勵中心城市人口外遷的優惠政策,引導開發商在皋蘭、榆中按照規劃進行新的商業開發。

  目前,蘭州市舊城改造面臨著征地拆遷安置三大難。拆遷前期難以達成一致意見。由於行政體制改革的滯後,傳統的重管理、輕服務的管理思路依舊陰霾濃重,政府進行舊城改造前期宣傳不足,論證不充分,不能廣泛聽取群眾意見,人民群眾參與政府決策的廣度和深度不足,群眾知情權得不到保障,拆遷改造不能得到群眾認同。同時,補償難以達成一致意見。在地方財力有限,招商引資借助外力加快舊城改造勢在必然,為爭取招商引資到位,政府推出一些優惠政策,其中比較關鍵的一點就是降低拆遷成本,這就從政策傾向上對開發商進行瞭傾斜,為補償難以達成協議埋下伏筆。此外,容易釀成群體事件,拆遷過程中個人權利意識覺醒,政府管理社會模式單一,被拆遷方表達和實現自己利益訴求的渠道一旦不暢,其被剝奪感就會劇增,平時聚集的社會矛盾很有可能借此爆發。

  開發過度

  目前,蘭州市政府財政收入的一大塊來自於土地的有償轉讓。舊城改造涉及的權屬單位多,需要辦理的相關手續多,拆遷方與被拆遷方在爭取各自利益最大化的博弈過程中變數多,開發商拿到土地不易且成本日益增高。開發商拿到土地後,以利己為出發點和落腳點,會增加開發強度,多出房、多掙錢,見縫插針式的建築,以補償以前的付出,加之城市控規不嚴,城市控規多為招商引資讓路,造成綠地、市政公用配套設施等不配套或者不同步,蘭州市建築密度及容量不斷提高。據瞭解,早在2009年,蘭州高層建築容積率已經超過30%,而在城關區的核心區域,高層建築容積率已經超過70%-80%。

  改造阻力

  對策建議

蘭州房價收入比已經超出合理區間

  模式單一

  蘭州房價收入比已經超出合理區間

  據分析,現在的拆遷建設模式過於單一,拆遷新建的多是城市綜合體或是商住樓以及少量的辦公寫字樓、中高檔居民小區,主要靠規模取勝,門檻較低,很容易被模仿,使蘭州難以形成跨越發展的局面。另外,蘭州市城鎮居民收入和農民人均純收入處於全國末尾狀態,人們無力消費。改造建設在投資時期,主要依靠投資拉動的模式來拉動蘭州市經濟增長,但其增長性很弱,拉動經濟增長的持續性不強。此外,這種模式不利於廣泛改善民生。蘭州目前的舊城區改造模式在改善被拆遷人住房條件的同時,造成求租住房的剛性需求,新建商品房價不斷刷新蘭州商品房最高價,容易造成房價攀比,會進一步推高蘭州房價收入比,目前,蘭州房價收入比已經超出合理區間,市民購買商品房已相當困難。

 改造部署

  記者瞭解到,為推進蘭州市舊城區改造工作,蘭州市政府決定展開2013年至2017年棚戶區等改造規劃編制工作。去年前三季度,棚戶區改造方面已累計開工建設4個保障房項目,總建築面積383.62萬平方米,建設房屋37257套,項目概算總投資達到111.35億元。老城區改造方面,2013年推出金塔巷、南稍門、中林路等16處舊城改造計劃,共涉及1.6萬戶居民,計劃拆遷的房屋總面積累計約89.16萬平方米。成中村改造方面,在前期改造成果的基礎上,小雁灘、均傢灘、駱駝灘、南面灘和馬灘5個城中村整體打捆改造方案已開始實施,段傢灘、灘尖子、光輝村和陳官營4個村安置地塊的規劃條件正在研究中。

  城關核心區高層建築容積率達70%-80%

  鼓勵中心城區人口外遷,開發皋蘭、榆中等縣區

  《藍皮書》建議,蘭州市要增強規劃剛性,不斷壯大國投等市屬國有投資公司的實力。為破解改造面臨的難題,要爭取被拆遷方的認同和支持。行政機關要嚴格按照程序辦事、提高行政行為透明度和辦事效率,以民眾的認同和政府公信力爭取民眾支持。政府在拆遷方和被拆遷方之間要中立,推進雙方平等協商。此外,政府應隨著房價上漲調高貨幣補償比例,實物補償按照建築面積1:1補償為底線。

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內容來自sina新聞

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-11/08392574661.shtml

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黃志育

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