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  張大偉認為,一二線城市房價最高,但因為一二線城市的資源向心力強,需求雲林哪裡可以借錢二胎年息集中,資產價格體現的是高收入人群收入。所以短期看破滅的可能性很小,反之,廣大的三四線城市,因為沒有產業支撐,收入漲幅低於房價漲幅。房價出現局部破滅的可能性越來越大。

  有關房地產"泡沫"的爭議一直存在,在張大偉看來,"房價收入比、房價租售比,是判斷房地產價格是否合理的2個重要指標,"整體來說,現在全國的房價收入比都超過12,而租售比也都超過瞭1:400,明顯超過國際慣例,已是明顯的泡沫表現。

  "監管"預防爛尾出現

  實際上,北京市住建委發佈的預售證辦法並非新規,早在2010年,北京就曾公佈實施過,商品房預售資金監督管理的暫行辦法。

內容來自sina新聞

  在多地預售資金監管執行不力的背景下,張大偉提醒,一旦房地產泡沫破滅,就會出現大量爛尾,異常危險。

  據本報記者瞭解,預售資金監管制度僅在個別城市實行,大部分的三四線城市並未實施或者"形同虛設"。

  例如,秦皇島當地的德大地產就被爆因旗下項目銷售不暢,開發商無力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工的情況。

  不過,據本報記者瞭解,預售資金監管制度並未廣泛鋪開,除瞭北、上、廣、深、津等一二線城市實行較為嚴格的預售資金監管制度以外,大部分的三四線城市並未實行該制度或者僅"行同虛設。"

  本報另外獲悉,有關目前房地產行業泡沫破裂風險問題已經引起瞭有關部委的註意,正在針對性的研究解決措施。

  以秦皇島為例,思源經紀秦皇島分公司提供的數據顯示,截止到2012年,秦皇島的年消化量僅在156萬平方米,但庫存高達635萬平方米,市場的潛在供應量在3000萬平方米以上,也就是說,至少需要10年才能消化城市存量。

  思源經紀的一位分析師表示,秦皇島的很多項目是小型房企在建,因為和當地政府關系不錯,就拿地開發項目,預售資金也並未得到有效監管,近期也隱現開發商因無力支付工程款而產生的後期爛尾風險。

  6月7日,北京住建委發佈新的《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱"辦法")規定,房地產開發企業未按時、足額將預售資金存入專用賬戶的可被限制網上簽約,情節嚴重的將被暫停網簽。

  中國指數研究院一份調查報告指出,外地房企已經看到秦皇島市區存在的存量風險,進入秦皇島都選擇北戴河地區,這裡積聚瞭萬科等大型的品牌開發商,"相比之下,北戴河區域臨海,主打濱海休閑,可通過吸引外來客群消化,"北京萬科秦皇島事業部銷售負責人李文在天洋萬科·北戴河小鎮項目老虎石接待中心啟動儀式上如是說。重劃區 房價缺錢急用哪裡借錢

  張大偉表示,針對存量較大的三、四線城市而言,在預售資金監管尚未建立的背景下,為避免爛尾風險,還是優選品牌大型開發商項目。

  三四線城市泡沫預警

  "預售資金監管制度的實施,對金融屬性較強的房企來說,無疑威力十足,"張大偉稱,可有效防范因為房企資金鏈斷裂而出現爛尾的情況。

  萬科董事長王石更是公開表示,中國房地產市場的泡沫問題不輕,如果泡沫持續,將非常危險,如果破裂,將是一場災難。

  一位國企的開發商更是在電話中告訴本報記者,部分國企開發商、金融系統、政府人士已經註意到房地產存在的泡沫風險。"或許正因為國內的房地產開發過熱,很多中國企業去海外找機會,"華富國際主席兼環球聯盟夥伴創辦人包利華亦表示,萬科、綠地等房企已經開始海外房地產業務,其中美國和歐洲的房地產市場備受青睞。

  "對於很多沒有產業支撐、樓市庫存量較大的三四線城市而言,預售制度未建立,也給當地樓市帶來很大風險,"北京中原地產市場研究部總監張大偉稱,中國房地產存在泡沫亦是不爭的事實,房價出現局部破裂的可能性很大。

預售資金監管制度形同虛設 三四線城市泡沫預警

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-12/08372248954.shtml

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黃志育

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