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內容來自sina新聞

市場在樓市資源配置中起決定作用 或將淡化調控

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  據經濟之聲的報道，國土資源部中國土地勘測規劃院26日發佈瞭《2013中國土地政策藍皮書》。國土部表示，明年用地規模將實施總量控制和減量的供應，另外，與房地產稅密切相關的不動產統一登記制度建設已有瞭新的時間表。

  統計數據顯示，今年北上廣深賣地收入破5000億，同比暴漲150%。同時，11月70個大中城市中，價格下降的城市僅1個。在這樣的背景下， 多方呼籲通過增加土地供應來為房價減壓。但國土資源部中國土地勘測規劃院的副院長周建春在藍皮書發佈會上透露的信息卻是：明年國傢將嚴控土地供應增量。

  周建春：明年國土資源部將會全面推行節約集約的用地政策，用地規模實施總量控制和減量供應，加大存量建設用地供應，減少新增建設用地。

  據瞭解，這段時間大約有18個城市推出瞭樓市調控的新政，其中15個城市提出"要擴大土地供應"。亞太城市房地產業協會會長謝逸楓分析認為，明年的用地政策，也許將給地方樓市的調控帶來壓力。土融台南安平土融

  謝逸楓：新增住宅用地指標減少，可能會影響到市場供求關系。北上廣深，像深圳除瞭填海和山丘改造地，是沒有地可賣瞭。在這種情況下，明年地方政府真的可能沒有太多新增的用地拿出來賣瞭。

  一面是市場希望增加土地供應為房價上漲減壓，另一面是國傢將嚴控土地供應增量。中國土地勘測規劃院地價所所長趙松認為，兩難之下，地方政府可以選擇的策略是挖掘存量用地。

  趙松：增加供應有存量和新增，這幾年強調提高集約節約程度，實際要看有效可使用的空間上。比如前幾年有供應出去的但一直沒有開發，是浪費的。還有閑置的，低效利用，這一部分盤活也能緩解一下供需矛盾。

  除瞭在土地供應上做文章外，房產稅也被業內視為調控房價的利器。但前提是，要實施不動產統一登記制度，摸清市場情況。中國土地勘測規劃院的副院長周建春透露，目前制度建設已有瞭新的時間表。

  周建春：2014年，國土資源部將會研究起草《不動產登記條例》、《不動產登記辦法》等規章制度，整合建立不動產登記信息管理的基礎平臺，做好國傢層面有關不動產登記銜接工作。

  主持人：《黃金樓市》記者

  參與嘉賓：至祥置業(中國)有限公司董事副總黃雷

  榮城地產數據分析師張先生



  市場將在樓市資源配置中起決定作用

  《黃金樓市》：我們總是聽到這樣的說法，樓市即政策市。2013、2014甚至是更長時間，最重要的政策應該是來自"十八屆三中全會"。但全會 不談調控，隻談市場的基調，可謂是忙壞瞭全國各地的專傢及媒體人士，各位是如何看十八屆三中全會釋放出的信號？在哪些方面是值得我們關註的？

  黃雷：十八屆三中全會最為明確的信號就是市場將在資源配置中起決定作用，而本次會議不談調控、隻談市場也正是對這一信號的行動表示，宣告瞭淡化 調控、長效機制的策略的開端。就與房地產相關的政策方面我們認為在城鎮化、產業地產發展、房產稅推進等因素的整合作用下，地產行業將在城市群建設、區域協 調、產業化發展中找到新的發展機遇。

  房產稅調控的主要目標是增量房 而非存量房

  《黃金樓市》：房產稅，一直是一個老話題。但此次全會首次將其納入瞭"立法程序"，各位如何看？對於市場層面、企業個體、購房者可能產生哪些方面的影響？

  黃雷：十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》對房產稅相關的表達是"加快房地產稅立法並適時推進改革"，這一說 法表明短期內不會有新的試點城市推出，試點制將被立法程序取代，以更加合理合法的程序進行推動。發文中的"房地產稅"也並不是單純的"房產稅"的概念，未 來更可能接觸到的是全面的房地產行業相關稅種的改革，以及財產公開和收入分配等多方面的問題，是一個體系化的改革工程。

  之前關於房產稅新試點城市的爭論熱潮可以告一段落，未來的持續推進必然將在全國人大立法之後才會開始推進，在短期對於市場的影響應該是中性的， 一方面平復瞭潛在房產稅試點城市的恐慌，另一方面又存在廣泛推進的可能。此外，目前來看房產稅主要目標是增量房，而非存量房，這在短期內可以保持高端物業 的市場消化。

  張先生：事實上，房產稅開征短期對於企業必然存在負面影響，因為潛在購房者的置業意願將顯著降低，對銷售量產生影響，但從長遠來 看由於住房需求彈性更小，企業可以通過優化轉型，調整核心競爭力，在"立法程序"完成之前調整企業的戰略，以弱化政策影響的波動。另外，對於購房者來說， 房產稅固然在一定程度上打壓瞭炒房的熱潮，但並沒有從根本上影響市場，效果相對有限，其影響集中於高端住宅市場，不會改變市場需求的整體格局。

  信貸政策門檻高瞭 延緩瞭置業需求

  《黃金樓市》：我們看到，今年年末對於購房者影響比較大的是銀行貸款緊縮及二套房首付比例提升等問題，對於企業而言，你們對於這一事件看到瞭什麼？對於你們及購房者產生瞭什麼樣的影響？銀行這樣的決策反映出什麼樣的問題？

  黃雷：年末受到銀行年末結算等因素的影響，周期性的銀行貸款緊縮屬於常規事件，其和二套房首付比例提升帶來的影響更多的是對剛性需求客戶的傷 害，主要表現在置業成本的提高，也在一定程度上延緩瞭部分潛在客戶的置業需求。對企業的影響更多的是回款周期的延長，加大瞭企業的資金壓力。銀行出臺上述 政策的主要原因是考慮部分城市房價上漲的幅度跳躍性的增長，為瞭能夠實現短期內抑制房價的目標，而采取的抑制需求的方法，逼迫開發企業未來完成銷售目標而 采用折扣等方式促進銷售，進而實現房價的平穩的權宜之計。

  線上線下的融合 "以專帶多"將成為商業成功的新模式

  《黃金樓市》：將視線回到昆明，我們會發現在全國市場的"霧霾"之下，昆明市場亦存在不少的擔憂。尤其是以商業地產為例，其商業地產的體量不斷突破，同時，競爭壓力也不小，很俗卻很現實的一個問題，商業地產未來如何突圍？

  張先生：電商沖擊和同質競爭已經成為困擾商業地產發展的核心問題，如何加速創新和轉型尋找差異化道路成為商業地產突圍的基本戰略。面對電商的沖 擊，需要的是帶給消費者差異化的消費體驗，讓消費者能夠享受到電商無法提供的整體性服務，以體驗帶動商場整體消費的提升，但隨之而來的問題就是同質競爭。 此時，尋找特色商業業態定位，形成主題吸引擴大項目區域影響力，進而吸引更大范圍客群的商業是未來的市場機遇所在。"以專帶多"將成為商業成功的新模式， 而線上線下的融合才能使商業項目獲得持續活力，適應未來的市場競爭環境。

  三個區域各領風騷銀行二胎 銀行二胎房貸利息

  《黃金樓市》：我們可以看看未來樓市走向，各位最看好昆明未來哪個區域的發展。三個半島？巫傢壩區域？空港經濟新區等等。

  黃雷：講到昆明未來的區域發展我們認為必須關註的區域是巫傢壩片區、半假扣押二胎年息借貸增貸轉貸島區域、泛亞科技新區、北部山水新城和金產區，它們共同的特點都是屬於主 城區的延伸帶，存在對置業人口聚集的自然聚力，在未來規劃導向的引導下，加上品牌房企的競相進駐和打造，將會獲得廣泛的關註。在上述區域中，我們認為巫傢 壩-半島區域的未來發展優勢更為顯著，該區域定位為昆明的次CBD，將來飛虎大道的貫穿將巫傢壩、五甲塘和半島片區連成一片，南順呈貢新區、環滇池發展之 風，西借滇池板塊高端基因形成半島片區高端住宅特色，東連螺螄灣、世紀城區域功成大業、北承主城區擴張多中心發展之勢，全新的規劃加新會展中心的亮點，讓 區域的未來看點十足。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-28/08242556765.shtml

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