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商業綜合體井噴 透支風險顯現

塭仔圳重劃區怎麼貸款比較會過件商業綜合體熱潮洶湧來襲。已經在百貨領域闖出一片天地的銀泰集團，為瞭趕超商業地產巨頭萬達集團，立志在5-10年內建設百個商業綜合體。與此同時，全國各地都在輪番上演瘋狂的商業地產競賽，在成都、杭州、南昌、青島等二三線城市內，數百個商業綜合體正拔地而起。不過在瘋狂吸納各方資金的同時，商業地產的過度開發也引發瞭業界的擔憂。現狀：商業綜合體熱潮洶湧傳統百貨加速全產業鏈佈局某大型商業綜合體負責招商的陳冕（化名）最近接到瞭多個獵頭挖腳，從業數年的他一下成為成都、杭州、武漢等多個城市商業綜合體運營團隊眼中急需的“香餑餑”。近期不斷有企業邀約讓陳冕意識到繼百貨、購物中心後，商業綜合體的時代已經來臨。陳冕很感慨，放眼全國已是“無處不綜合體”。“成都已成為全球在建商業綜合體最多的城市； 2016年，杭州要向市場投放100多個商業綜合體；河北5年內擬建100個商業綜合體，其中石傢莊謀劃投資432.8億元建造13個商業綜合體……”這僅是中國商業綜合體建設熱潮的一個縮影。數據顯示，目前，全球在建購物中心面積達3200萬平方米，增長15%，達到歷史增長最高峰。中國則是這股風潮的始作俑者：其在建購物中心面積超過全球一半，達到1680萬平方米。猶如鋪天蓋地的邀約一樣，陳冕認為這並不是一件好事。在陳冕眼中，十多年前的百貨業也如當今的商業綜合體一般火熱。但如今品牌同質化、聯營模式瓶頸等種種問題讓國內多數百貨商場陷入盈利下滑的困局之中。傳統百貨也開始重新定義自己，加速全產業鏈佈局。去年，當電商這一傳統零售業的勁敵屢次刷新銷售紀錄時，傳統零售企業無奈將促銷的號角從年初吹到年末。但即便如此，根據中國百貨商業協會統計，去年81傢大型百貨零售企業銷售額為2282.7億元，同比僅增長8.92%，相比於2006-2011年百貨行業16.5%的平均增長率下滑明顯。正是在這種大背景下，催生瞭傳統零售企業新的發展戰略。今年初，銀泰百貨宣佈更名“銀泰商業”，同時計劃成立百貨、購物中心及電子商務三個事業部，拓展集團多元化經營。近期，商企借更名謀變的現象在頻繁上演。上月，老牌商場中友百貨完成瞭“漢光百貨”更名，下半年起，漢光百貨將加大對男士、兒童等業態的投入，重新規劃商場。“太平洋百貨”品牌也將於年內消失，改名遠東百貨並進行商場品牌升級和業態調整。主戰場轉向二三線城市在商業相對成熟的一線城市，華潤、中糧、萬達集團等知名地產商的不斷角力，已打造出萬象城、大悅城、萬達廣場等一系列品牌項目。在中國連鎖經營協會副秘書長武瑞玲看來，商業綜合體有較大的體量需求，但一線城市的優質地塊已非常稀缺。隨著一線市場的商業生態日趨飽和，二三線甚至是更低線的城市已成為廣大開發商爭搶的主戰場。區別於一線城市動輒達到百萬平方米的大體量，二三線城市的商業綜合體約有50%的體量在50萬平方米以下。為瞭配合當地的市場特點，商業綜合體的業態比例也在發生變化。由於一線城市消費者的消費理念層級更高，餐飲、娛樂等業態將占到40%-50%，二三線城市則仍以百貨、超市等生活類業態為主導。北京商報記者瞭解到，在華潤、綠地、萬科等房企搶灘二線市場的過程中，商業項目已經成為大型地產商在項目開發中的標準配套。據瞭解，華潤就在近期的一項住宅開發中，計劃投資30億元進行“區域商業中心+住宅”模式的商業綜合體建設。華潤零售板塊則將斥資6億-7億元在商業綜合體內打造購物中心或大賣場，並建造區域配送中心。城市綜合體供過於求一個城市究竟需要多少商業綜合體？盡管到目前為止並沒有一個精準的統計數字，但在北京商報記者的采訪中，無論是專傢還是企業高管都認為，目前商業綜合體開發量已出現供過於求。調查顯示，當人口數量達到50萬，人均GDP超過5000美元/年，城市即可開發商業綜合體。一般二線城市的市級商業中心數量在2個左右，次級商業中心為10-20個。以此推算，二線城市能夠接納2-3個大體量商業綜合體和多個小型商業綜合體。目前，二三線城市基本滿足開發條件。不過，盡管城市能夠接納但不意味需要太多商業綜合體。過量定位與品牌雷同的商業綜合體並不會對城市消費增長產生明顯拉動作用。當居民消費潛力已開始釋放，商業綜合體的過大增量將難有足夠購買力支撐，也就不會太多帶動消費增長。目前，關於全國商業綜合體的開發並沒有統一規劃，各城市均依據自己的商業藍圖規劃瞭商業用地，再通過招商引資開發商業綜合體，相對隨機。華潤五彩城管理中心總經理祝林表示，對於可以吸納較多外來人口的一線城市來說，城市不應該出現商業盲區，每隔3-5公裡就應該有一個商場，但在人口數量有限的城市和區縣，將呈現居民消費外流的現象，需謹慎開發過多大體量商業綜合體。探因：城市發達程度的一面鏡子公寓、寫字樓、酒店、購物中心……商業綜合體融合瞭多元業態組合成為舊城改造和城市新區建設的重要手段。雖然采用集約化發展，但商業綜合體的各項功能激活瞭城市的空間形態，復興瞭舊城商業，因此商業綜合體往往以地標來建設，被視為“城市名片”。某大型商場負責人表示，看一個城市經濟是否發達，直接去看所在城市的商場就可以瞭。在北京市商業經濟學會秘書長賴陽看來，商業綜合體的建設與城市地產規劃、居民消費水平息息相關。賴陽表示，當城市中有批量房地產項目投入開發時，新型的商務中心將會形成。在消費者對生活品質、服務的追求下，具有多功能的商業綜合體也就應運而生。商務部研究院消費經濟部副主任趙萍表示，盡管目前商業綜合體開發與城市容量脫節，但開發商依舊會樂此不疲。一方面，在土地拍賣過程中，開發商繳納的土地出讓費用可幫助政府增加財政收入。另一方面，建設商業綜合體可以升級、改善二三線城市原有的商業基礎設施，推動城市GDP增長。同時，商業綜合體能夠樹立更高的城市形象，因此備受政府青睞。趙萍表示，對於部分二線城市和大部分三線城市來說，商業基礎設施配套不充分制約瞭城市消費的增長。“從某種程度上來說，大量商業綜合體的入駐有助於釋放城市消費潛力，使消費潛力轉化為消費增長，對擴大消費產生直接的拉動作用。”優質的商業綜合體不僅能讓城市的外表更加光鮮，也能讓開發商收獲頗豐。對於開發商來說，完成商業綜合體建設後，賺取買賣差價成為企業熱衷商業綜合體開發的最主要動力。據一位知情人士透露，一般情況下，開發商往往隻會自持少量物業，並且出讓大部分公寓、酒店、寫字樓等，在這一過程中開發商可賺取豐厚的利潤。“開發商拿地、建設成本隻占最後銷售額的50%。”朝陽大悅城的一位負責人表示，盡管商業地產具有很好的保值、增值功能，但前提是該商業物業需具備較高的品質。“物業品質決定未來的升值空間，否則升值也隻是資本市場的噱頭。”高緯環球最新發佈的報告顯示，上半年，中國商業地產投資依舊活躍。這份活躍不僅來自地產商，民間資本的註入也加碼瞭商業地產市場。報告顯示，以投資為目的的大宗商業物業交易數量不斷上升。由於目前市場價格處於高位，預計會有更多優質物業持有方陸續出讓手中物業。未來：重重難題考驗開發商資金鏈是第一道檻建設商業綜合體時，擺在開發商面前的第一道檻兒便是資金問題。不同於銷售住宅可以幫助開發商快速回籠資金，商業綜合體的“兌現”時間相對緩慢。武瑞玲認為，開發商對於零售地產的涉獵對現金流是一種挑戰。“商業綜合體一般配在住宅區周邊，由於樓市政策瞬息萬變，開發商不僅要應對政策的變化，還要保證資金鏈不出問題。”上述朝陽大悅城負責人表示，商業綜合體屬於資金、管理、人員、智力密集型產業，單純的地產模式成功不易，需要一個精英模式健康的企業運營。中購聯產業資訊中心主任郭增利認為，多數二三線城市的商業綜合體都是在政府推動下形成的，因此缺乏人均GDP、城市消費力、第三產業發達程度的支撐，這也就造成眾多商業綜合體成瞭“早產兒”。運營經驗或成拖累在中國商業地產聯盟專傢委員潘好龍看來，當市場競爭激烈，加上目前政策及市場走勢不明朗的情況下，商業綜合體的開發更多的是在考驗開發商的操盤能力。從選址拿地、規劃圖紙再到運營的整個過程中，需要明確的開發策略，但目前開發商對於“住宅+商業地產”的整體運營策略不夠明確，欠缺專業度，在租售階段會面臨很多問題。潘好龍表示，二三線城市商業地產總體的開發需要有明確定位，不能完全追隨一線城市的成功模板進行復制。“一線城市駐紮瞭眾多世界500強等優質企業，這就讓商業綜合體的寫字樓、酒店、公寓部分有很大市場。盡管二三線城市的消費購買力在提升，給予瞭零售商業一定的成長空間，但依靠個人消費力無法支撐超大量寫字樓、公寓、酒店的入市。”根據高緯環球研究部報告顯示，截至上半年，全國20大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量將近3400萬平方米。未來三年，供應量將有望超過5800萬平方米。北京、上海等一線城市將持續高租金、低空置的局面。相比之下，以青島、重慶、成都為首的部分二線城市由於新增供應陸續進入市場且短期內無法被消化，空置率均將超過30%。在潘好龍看來，即便開發商實現瞭寫字樓、酒店和公寓的租售，但如果入駐企業規模尚小或資質不足也將拖累商業部分。大牌資源難招攬不熟悉商業地產運營的開發商還面臨一個更加嚴峻的問題招商。中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，多數開發商手中並無豐富的品牌資源，這會讓他們不惜犧牲自身利益招攬優質品牌入駐。不過，在百餘個商業綜合體問世時，品牌商可選擇條件也將增多，讓“話語權”弱的開發商隻能“無底線”退讓。調查顯示，零售物業未來三年的新增供應量將超過3800萬平方米，絕大部分新增供應將以購物中心為主，一線城市新增購物中心占比將超過95%，二線城市將超過87%。從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門等城市由於部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率將高達15%-20%。在王永平看來，即便開發商花大力氣請來瞭品牌商，消費者也不一定買賬。“與一線城市相比，二三線城市的消費群體品牌認知度相對較低，其消費習慣和理念難以在短期內快速升級。”同時，開發商應避免“眼高手低”進行過多高端商業綜合體的開發。郭增利認為，城市對於商業綜合體、購物中心、百貨店呈現階梯式的需求。小眾群體對應高端商業，更多商業項目應面對大眾群體。不過，目前多數開發商以自我意願為主並沒有按照市場需求進行合理規劃。開發商面臨超長養商期如果前三個問題得以解決，開發商仍舊不能松懈。賴陽認為，當城市中有批量房地產項目投入開發時，新型的商務中心將會形成。賴陽表示，項目在完成後，開發商還需承擔一項風險。“區域住宅很有可能出現無人居住的現象，商業綜合體運營冷清的風險也就隨之發生，這會使商場遭遇超長養商期。”正見品牌研究中心總監林一凡認為，依據城市人口，商業綜合體一般建立在副商圈或者郊區。由於在副商圈紮堆，開發商需要根據副商圈有限的人口數量和消費特點細分市場，否則難以在激烈的市場競爭中站穩腳跟。不過，林一凡表示，細分市場會使開發商得到的市場份額繼續縮小。副中心商圈的第一傢商業綜合體往往“吃香”，在林一凡看來，開發商隨後的復制行為將會使第二傢尤其是第三傢商業綜合體遭遇至少三年以上的養商期。“商業綜合體依賴大量客流，當好區位被搶占後，次級區域的商業綜合體也就難以獲得較高客流。當客流減少，銷售額難以完成時，曾被邀請來的品牌商也會選擇撤退。”北京商報記者 劉宇/文var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '土融高雄橋頭土融

新聞來源http://news.hexun.com/2013-07-16/156173185.html

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